Chaque fiche de quartier de l'application reprend une vingtaine d'indicateurs INSEE. Voici comment les lire comme un professionnel de l'immobilier, pas comme un statisticien.
Les indicateurs et ce qu'ils vous disent
| Indicateur | Lecture terrain |
|---|---|
| Propriétaires occupants | Au-dessus de 65 % : marché de maisons et de familles, mandats de vente « classiques ». En dessous de 40 % : investisseurs et bailleurs, sensibilité aux DPE et à la fiscalité. |
| Installés depuis 10 ans ou plus | Stabilité. Haut = peu de ventes aujourd'hui, réserve demain. Bas = quartier qui tourne, acheteurs récents, peu de marge de négociation. |
| 65 ans et plus / 80 ans et plus | Successions, viager, départs en résidence : les mutations des cinq prochaines années. |
| Personnes seules | Petites surfaces, appartements, locatif ; divorces et veuvages = ventes. |
| Résidences secondaires | Marché saisonnier, acheteurs extérieurs, comparables à choisir dans le segment. |
| Logements vacants | Au-dessus de 10 % : offre latente, biens dégradés ou blocages (indivision) ; argument pour les propriétaires bailleurs. |
| Logements d'avant 1970 | Travaux, DPE médiocres, amiante et plomb dans les diagnostics ; acheteurs bricoleurs ou investisseurs. |
| Revenu médian | Capacité d'emprunt locale : à 21 000 € de revenu disponible par unité de consommation, un ménage de deux actifs emprunte environ 200 000 à 250 000 €. |
| Équipements (BPE) | Écoles et commerces à pied = familles et primo-accédants ; transports = investisseurs. |
Deux profils types
Le quartier pavillonnaire des années 1970-1990 : 80 % de propriétaires, 55 % installés depuis 10 ans ou plus, 28 % de 65 ans et plus, DPE D-E. Réserve de vendeurs élevée, rotation modeste : on y bâtit une notoriété sur plusieurs années.
Le centre-ville de petites copropriétés : 35 % de propriétaires, 45 % de personnes seules, bâti d'avant 1949, part de F-G au-dessus de la moyenne. Rotation forte, mandats plus petits, sensibilité aux calendriers DPE.
Questions fréquentes
Les chiffres INSEE sont-ils récents ?
Le recensement est annuel par sondage ; la base infracommunale publiée fin 2025 décrit l'année 2021 (millésime central). Les revenus Filosofi 2021 sont le dernier millésime au niveau des quartiers.
Pourquoi le revenu manque dans certains quartiers ?
Secret statistique : Filosofi n'est publié que pour les IRIS des communes de 5 000 habitants et plus, et seulement s'ils comptent assez de ménages. L'application utilise alors la valeur communale et le signale.
Que veut dire « ménages installés depuis 10 ans ou plus » ?
La part des ménages dont l'emménagement dans leur résidence principale date de 10 ans ou plus. Plus elle est haute, plus le quartier est stable, et plus la réserve de mutations futures est grande.
Comment interpréter 35 % de résidences secondaires ?
Un marché saisonnier : acheteurs extérieurs, prix au m² décorrélés des revenus locaux, ventes concentrées sur certains mois. Les comparables doivent être choisis dans le même segment.
Sources : INSEE, bases infracommunales du recensement 2021 (population, logement, ménages), Filosofi 2021, BPE 2024 ; définitions sur insee.fr. Les lectures « terrain » sont des repères, pas des règles.